Travaux en LMNP : charges ou amortissements ?

En tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP) sous le régime du réel simplifié, vous avez la possibilité de déduire certaines dépenses liées aux travaux effectués dans le cadre de la location meublée. Il est également possible, sous certaines conditions, d’amortir ces dépenses. Cet article vous explique dans quels cas les factures de travaux sont considérées comme des charges ou des amortissements en location meublée non professionnelle.

Conditions du statut LMNP

Pour obtenir le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), il faut réaliser un investissement locatif. Pour cela, on doit respecter au moins l’une des deux conditions suivantes :

• Les revenus locatifs annuels ne doivent pas excéder 23 000 € par an. Cela signifie que si vous gagnez plus de cette somme grâce à vos locations meublées, vous ne pourrez pas bénéficier du statut LMNP.
• Les revenus locatifs annuels ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. Par exemple, si votre foyer fiscal gagne 50 000 € par an, vos revenus locatifs ne doivent pas dépasser 25 000 € pour rester dans les critères du statut LMNP.

En respectant ces conditions, on peut obtenir et conserver le statut LMNP, ce qui permet de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants.

Choisir le bon régime pour bénéficier de la défiscalisation

Pour bénéficier de la défiscalisation des travaux en LMNP, il faut choisir le bon régime fiscal. En LMNP, vous avez deux options : le régime micro-BIC et le régime réel simplifié.

• Le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % pour la location longue durée. Cet abattement est plus avantageux que celui d’un logement vide, qui est de 30 %. Cependant, avec ce régime, vous ne pouvez pas déduire d’autres charges, même si elles représentent plus de la moitié de vos revenus locatifs. Cela limite les possibilités de défiscalisation des travaux.
• En revanche, le régime réel simplifié permet de bénéficier de l’amortissement. L’amortissement représente la dépréciation comptable du bien immobilier due à son utilisation et à l’usure du temps. En LMNP, l’amortissement se divise en trois catégories : l’amortissement du bien immobilier, l’amortissement du mobilier et l’amortissement des travaux. Ce régime vous permet également de déduire les charges et les frais liés à la location meublée du logement.

Ainsi, pour bénéficier de la défiscalisation des travaux en LMNP, il est recommandé d’opter pour le régime réel simplifié.

Que considère-t-on comme une charge ?

En pratique, on doit déduire en charges les factures courantes d’entretien et de réparation. Par exemple, le renouvellement d’un canapé ou le remplacement d’une moquette usée. Ces dépenses ne constituent pas des immobilisations, c’est-à-dire des dépenses amortissables. Elles servent à maintenir un élément de l’actif en l’état.

De manière générale, les petits travaux de rénovation réalisés durant la période de location sont aussi considérés comme des charges. Cela inclut le changement d’un robinet, la réparation d’une fuite, d’une serrure ou d’une machine à laver. Tous ces « petits travaux » doivent généralement être passés en charge et ne pas être amortis.

Que considère-t-on comme une dépense amortissable ?

Pour déterminer ce qu’on considère comme une dépense amortissable en LMNP, il faut se pencher sur les coûts d’agencement et d’aménagement. Ces dépenses prolongent la durée d’utilisation ou augmentent la valeur du logement loué. Par exemple, l’ajout d’éléments, les dépenses d’amélioration ou le remplacement d’un composant de la structure du logement entrent dans cette catégorie.

La facture des travaux doit être datée après le début de votre activité en LMNP. Cependant, en cas de rénovation ou de réhabilitation, les travaux peuvent être amortis même s’ils ont été réalisés avant le début de votre activité.

Quelle est la limite pour déterminer une charge déductible ?

On avance souvent le montant de 600 € TTC comme limite pour déterminer si une facture doit être passée en charge déductible ou s’il s’agit d’une dépense à amortir. Cette règle s’applique dans certains cas, mais pas dans tous. Par exemple, lors de la mise en location, les dépenses d’acquisition des premiers meubles « meublants » doivent obligatoirement être amorties, même si leur montant est inférieur à 600 € TTC.

Quelle est la durée d’amortissement des différents travaux ?

En général, si vous réalisez une rénovation complète de votre bien immobilier, vous pouvez globaliser le montant total des factures et l’amortir sur une durée globale. Pour une rénovation complète d’appartement, une durée de 10 à 15 ans est souvent préconisée. Cela inclut des travaux comme la peinture, le sol, l’électricité, la cuisine et le chauffage.

Cependant, si vous préférez amortir chaque type de travaux séparément, voici les durées d’amortissement recommandées par l’administration fiscale :

– Maçonnerie : 15 ans

– Parquets : 15 ans

– Électricité : 20 ans

– Cuisine : 10 ans

– Revêtement de sols : 5 ans

– Plomberie : 10 ans

– Peintures et papiers peints : 10 ans

Ces durées sont couramment utilisées par les experts comptables et permettent de répartir le coût des travaux de manière optimale.

Exemple de calcul d’amortissement en LMNP

Pour calculer l’amortissement des travaux en LMNP, on doit d’abord identifier le coût total des travaux et ensuite déterminer la durée d’amortissement applicable à chaque type de dépense. Prenons un exemple précis avec des travaux de plomberie, de parquet et de peinture.

Imaginons que vous avez dépensé 2000€ pour des travaux de plomberie, 2500€ pour installer un nouveau parquet et 1500€ pour des travaux de peinture. Le coût total des travaux s’élève donc à 6000€.

Pour calculer l’amortissement, on doit répartir ces dépenses sur leur durée d’amortissement respective. En général, les durées d’amortissement sont les suivantes :

– Plomberie : 10 ans

– Parquet : 15 ans

– Peinture : 7 ans

Pour la plomberie, on divise les 2000€ par 10 ans :

2000€ / 10 ans = 200€ par an

Pour le parquet, on divise les 2500€ par 15 ans :

2500€ / 15 ans = 166,67€ par an

Pour la peinture, on divise les 1500€ par 7 ans :

1500€ / 7 ans = 214,29€ par an

Ainsi, chaque année, vous pourrez amortir :

– 200€ pour la plomberie

– 166,67€ pour le parquet

– 214,29€ pour la peinture

En additionnant ces montants, on obtient un total d’amortissement annuel de :

200€ + 166,67€ + 214,29€ = 580,96€

Chaque année, vous pourrez donc déduire 580,96€ de vos revenus locatifs grâce à l’amortissement de ces travaux.